2018年5月29日上午，北京市第三中级人民法院召开新闻通报会，介绍了涉未成年人不动产纠纷案件的审理情况，并通报了4件典型案例。

我国《宪法》《民法总则》以及《未成年人保护法》，均对未成年人财产权益的保护作出了原则性的规定。但近来，随着我国经济社会的深入发展，在民事案件中关于未成年人财产，尤其是未成年人的不动产保护方面，出现了许多新的理论问题和实践难点。

三中院对2014年1月至2018年4月北京法院审结的涉未成年人不动产纠纷案件进行了调研，发现此类案件呈现如下几个特点：第一，就案件类型而言，主要集中于离婚纠纷（占比38.3%）、离婚后财产纠纷（占比18.2%）、房屋买卖合同纠纷（占比28%）；第二，就未成年人不动产的来源而言，父母直接以未成年子女的名义购房为未成年人取得不动产的主要途径，占比62.1%；第三，就诉讼中未成年人的监护人身份而言，父母作为监护人的占主要比例，为97.1%。

司法实践中存在的相关问题

1.父母赠与未成年人不动产的相关问题

（1） 离婚协议中夫妻双方约定将共同所有的不动产赠与未成年子女，未办理变更登记前，夫妻一方反悔，主张撤销赠与合同，法院能否支持？

夫妻在离婚协议中约定赠与未成年子女不动产基于多种考虑，有因对未成年子女心怀愧疚引发经济补偿的，有作为履行抚养义务的方式的，有因分割共同财产无法达成一致而选择赠与子女作为折中方案的，有为子女未来成家立业提前安排的，也有因家庭成员较多排除部分财产继承的，甚至有夫妻一方为达成离婚目的而做出的妥协。

（2）购房时将不动产登记在未成年子女名下，父母离婚时，一方主张赠与，另一方主张系因特殊原因借子女之名登记，不动产系夫妻共同财产应予分割，法院能否将该行为认定为赠与行为，从而判定该不动产的所有权人为登记的未成年子女？

随着经济生活的发展，未成年人名下登记有不动产的情况已不罕见。然而，一旦夫妻离婚，则可能因夫妻一方或双方主张登记在未成年子女名下不动产系夫妻共同财产而应分割，从而发生争议诉至法院。

2.监护人处分未成年人不动产的相关问题

（1）父母双方代理还是一方代理处分即可的问题。

根据《民法总则》的规定，父母是未成年子女的监护人。但相关法律法规均未明确处分未成年人房屋，是由父母双方共同行使监护权还是任意一方行使监护权即可，从而在实践中引发相应的纠纷。

（2）如何判断是否属于为维护未成年人利益而处分的问题。

《民法总则》以及此前的《民法通则》均规定，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人财产。故是否为未成年子女的利益而处分，成为法院认定出售等处分行为是否有效的重要判断依据。

3.未成年人拆迁利益保护的相关问题

（1）法院如何确定未成年人应当获得的拆迁补偿款具体项目？

农村房屋的拆迁补偿款涉及的类别和名目较多，包括宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、按户发放的拆迁补助费、奖励金（如搬迁补助费、联签鼓励奖、积极腾退房屋奖励等）、周转金等。实践中，如何认定未成年可获得的拆迁补偿款具体项目，是法院处理该类案件的重点和难点。

（2） 对于未成年人有关安置房的诉讼请求，法院如何基于安置房的不同产权状态进行裁判？

进入诉讼阶段时，回迁房产权状态不一，包括：仍在建设中，不能确定房屋坐落；已入住，但未取得产权证；已办理产权证。上述差异化情形导致当事人在起诉之初往往难以确认自己的诉讼请求，或者因己方诉请有误，导致在该次诉讼中难以一揽子解决。针对该情形，法院如何裁判以实现未成年人在安置房方面应获得的拆迁利益，亦是此类案件的审理难点。

司法裁判观点

1.离婚协议中约定赠与未成年子女不动产，未办理不动产权属变更登记前，夫妻一方能否撤销赠与？

此类赠与与合同法中的普通赠与合同的内容相比有一定的特殊性，应充分考量保护未成年人的财产利益因素。

（1）离婚协议中赠与人主张适用合同法行使撤销权的问题

离婚协议具有整体性，一揽子解决解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割和债务清偿、离婚损害赔偿等问题。赠与条款作为离婚协议的一部分，在财产关系之外亦带有很强的人身关系色彩，包含了复杂的情感、伦理、经济因素的综合考量，以促成离婚为内容，以稳定抚养关系为前提。从离婚协议的整体性考虑，双方婚姻关系解除，赠与房产的目的已经实现，该赠与不应当撤销。同时，夫妻约定将夫妻共同所有或一方所有的不动产赠与未成年子女，不仅有利于达成离婚协议，还是对子女合法权益的保障，履行对子女的抚养教育义务的体现，以及对子女今后生活的安排或帮助。故对于离婚协议赠与人主张适用《中华人民共和国合同法》第186条规定的任意撤销权的，法院不予支持。

（2）离婚协议中赠与人主张适用婚姻法行使撤销权的问题

合同法规定涉及婚姻、收养、监护等身份关系的协议，适用其他法律规定。由于离婚协议包含了对夫妻关系、抚养关系及夫妻财产处分等意思表示，故应当适用《婚姻法》《合同法》《物权法》等法律。根据《婚姻法》及其司法解释的规定，离婚一年内，及订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，一方可以行使法定撤销权。

同时应当注意，对于离婚时一方“隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务”的行为，应当审查是否影响赠与未成年子女不动产条款的效力，从而决定是否对赠与条款一并撤销。

（3）未成年子女的利益救济问题

司法实践中，考虑到夫妻离婚和家庭分裂对未成年子女造成的伤害，从子女利益最大化的原则出发，应当限制父母事后反悔或撤销的权利，否则可能对未成年子女造成二次伤害。故为保护未成年子女的财产权益，我们认为，对于子女以所有权确认纠纷为由提起的主张房屋所有权及协助办理不动产权属变更登记的案件，法院应当受理，并在查清不存在法定撤销情形的情况下，支持其诉讼请求。

2.夫妻以共同财产出资购买不动产登记在未成年子女名下，应如何认定？

首先，应当考量不动产所有权登记的效力。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。夫妻出资以未成年子女的名义购买房屋，经行政机关进行不动产物权登记，则未成年子女取得不动产所有权。未成年子女作为房屋产权人，依法享有占有、使用、处分并排除他人妨害的法定权利，该权利具有对世性。

其次，应当考量未成年人行为能力和监护人职责监督。根据《民法总则》规定，未成年人的监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。未成年子女作为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，借名买房行为超出其理解能力和社会经验，对此无法表达真实意思。

因此，夫妻以共同财产出资购买不动产登记在未成年人名下，法院原则上应当以不动产登记为主要依据进行判定，同时辅之以审查购房手续等相关材料，认定该行为系对未成年子女的赠与。

3.监护人处分未成年人不动产的效力认定

（1）父母双方代理还是一方代理处分即可的问题。

一般情况下，父母作为未成年子女的法定代理人，有权代表未成年子女实施民事法律行为。在无证据显示处分子女名下房屋损害子女合法权益时，任何一方代理未成年子女签订的房屋买卖合同都为有效合同。且结合北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中的具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。因此，综合规定来看，只有一方监护人签字并不直接导致房屋买卖合同无效。

应当注意，在父母离异的情况下，未成年子女跟随父母一方生活，此时一方擅自处分未成年子女房产，另一方可能会对处分行为无从得知，故对于这种情形下一方的代理行为是否有效，法院应当进行严格审慎的审查。

（2）如何判断是否属于为维护未成年人利益而处分的问题。

《民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

实践中，在以非为未成年人利益出售房屋为由，主张房屋买卖合同无效的案件中，若赋予交易相对方审查房屋处分是否为未成年人利益的义务，则超出了普通市场交易人的能力范围，亦不利于未成年人资产的处置和流通。且从通常认识来看，监护人为未成年人利益系常识，如果任一理由导致合同无效，可能会导致监护人利用此条款肆意主张合同无效，从而损害第三人利益，不利于市场交易安全。因此，只要房屋买受人属于善意第三人，不论监护人的处置行为是否为未成年人利益，均不应影响合同的效力。

而对于监护权正当行使的内部关系，按照相关法律规定，监护人代未成年人处分财产的行为如损害未成年人合法权益的，应当承担法律责任；给未成年人造成损失的，未成年人可以向监护人主张赔偿损失。在未成年人向监护人主张损害赔偿的案件中，法院应结合出卖房屋的原因、必要性、款项走向等方面，对是否属于“为了被监护人利益”而处分财产进行综合审查。

（3）监护人处分未成年人不动产的行为应尊重未成年人的真实意愿。

《民法总则》第三十五条第二款规定，未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。“尊重被监护人真实意愿”是除“最有利于被监护人”的原则外，《民法总则》较《民法通则》增设的原则。

按照法律规定，并非所有未成年人的民事法律行为均由监护人一概代理，八周岁以上的未成年人，可以独立实施与其年龄和智力状况相适应的民事法律行为。对于超出其年龄和智力范围，仍须由监护人代理实施的其他法律行为，若未成年人表达了与其年龄和智力状况相符合的真实意愿，则应当得到监护人的尊重。

4.法院对未成年人拆迁利益纠纷案件的处理

未成年人被列为被拆迁安置人口而非被拆迁房屋所有权人的情况下，未成年人可获得的具体拆迁利益可以考虑以下方面：

（1）对于拆迁补偿款的各项目，列为被拆迁安置人口的未成年人享有的拆迁利益通常包括但不限于按人口补偿的安置面积，按户发放的拆迁补助费、奖励金（如搬迁补助费、联签鼓励奖、积极腾退房屋奖励等）、周转金等。其中，农村宅基地上建造房屋的被拆迁安置的未成年人，还应当享有宅基地区位补偿款。上述拆迁利益的具体份额分割，法院一般根据拆迁协议中所列被拆迁人和被安置人口总数予以均分。关于房屋附属物补偿款、装修补偿款亦或是房屋重置成新价三项补偿的分割，法院通常综合考量家庭成员在房屋建设或装修过程中出资出力及共居情况予以酌定。因未成年人财产与行为能力有限，往往不能对房屋建设或装修提供物力、人力支持，故未成年人主张分割上述三项补偿的，在司法实践中一般不予支持。

（2）对于未成年人有关安置房的诉讼请求，如未成年人主张回迁房所有权或使用权的，法院应综合回迁房数量、拆迁安置人口、各方名下不动产情况、被拆迁房屋出资权属情况进行认定。如法院审理后认定未成年人无法获得房屋所有权的，也可以通过判决折价款的方式给予其补偿。

建  议

对父母的建议

第一，家庭购买房屋进行不动产登记应当诚实守法，不能将登记在未成年子女名下作为达到逃避债务的手段。同时，应当严格履行监护人职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

第二，夫妻离婚在签订离婚协议时应当慎重考虑，赠与子女不动产时亦充分考虑情感补偿和实际需求的平衡，一旦做出赠与行为则应依照约定履行，避免因撤销赠与对未成年子女造成二次伤害。

第三，勿将未成年人当作敛财工具。此类案件的发生往往是家庭成员矛盾的转化，因此类案件当事人之间特殊的亲属关系，矛盾的激化不仅不利于保护未成年人的身心健康和顺利成长，更不利于社会和谐稳定。

对行政机关的建议

第一，办理不动产权属登记时，在未成年人具有相应的年龄智力条件的情况下，登记机关可以要求未成年人到场，征询其意见，并将其意见记录成笔录，通过直接与未成年人的沟通，一定程度了解相关处分行为的合法性和真实性。

第二，房屋拆迁安置过程中，拆迁部门应加强向百姓解读拆迁政策的力度。明确被拆迁人及被安置人权益，被安置人口中有未成年人的，着重告知被拆迁人及其他被安置人口拆迁补偿款对应名目项下应属未成年人的利益。

第三，加大监督力度，强化未成年人权益保护。对于司法裁判后未成年人利益持续保障问题，民政部门应加强调查研究，及时发现和总结问题，切实督促父母或监护人履行该部分监护职责。